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 다가구 주택 용도변경하면 '돈'
건축법 개정으로 관심을 모으고 있는 것이 다가구주택이다. 다가구 주택을 다세대주택으로 용도변경해 가구별로 구분등기가 가능해짐에 따라 환금성이 높아졌고 다방, 음식점 등으로도 용도변경이 가능해졌다. 즉 다가구의 경우 최소한 2채 이상에서 10가구로 구성되어 있어 임대사업자 등록이 가능하다는 장점이 있다. 또한 상권이 활성화된 지역의 경우에는 임대용 상가로 전환하거나 본인이 직영할 수도 있다. 이 경우 사전에 배후 수요층과 상권분석을 통해 적절한 업종을 선정한 후 리노베이션을 해야 한다.
다가구 주택을 다세대주택으로 변경시 유의사항
먼저 모든 다가구주택을 다세대로 용도변경할 수는 없다. 각 가구를 분리하는 벽체 두께가 다세대주택의 방화벽 기준인 19cm를 넘지 못하면 용도변경이 불가능하다. 물론 건물을 리노베이션을 해 기준에 맞추면 다세대주택으로 바꿀 수 있다. 또한 지방자치단체나 토지공사 주택공사 등이 단독주택지로 분양한 땅에 지어진 다가구주택은 다세대로 바꿀 수 없다. 따라서 일산 분당 평촌 등 신도시 단독 택지내의 다가구 주택은 용도변경 자체가 불가능하다. 그리고 다세대 주택으로 용도변경시 가장 큰 문제는 주차장 확보인데 이는 94년 5월 이전에 지어진 다가구 주택에 한해서는 별도의 주차장 확보없이도 다세대 주택으로 용도변경이 가능하다. 그러나 94년 5월 이후의 다가구 주택의 경우는 주차장 시설기준을 충족시켜야 한다.
용도변경 절차
단독으로 된 다가구 주택의 건축물대장을 집합건축물대장으로 전환 신청 해야한다. 이때 먼저다가구주택에 거주하는 세입자에게 건축물대장 전환사실을 내용증명 등의 방법으로 반드시 알려야 한다. 이 조치는 다가구주택을 다세대주택으로 변경할 경우 세입자가 주소지를 호수까지 기재해 변경하지 않으면 경매시 전세보증금을 돌려받을 수 없다는 취지의 판결이 나옴에 따라 보호조치로 규정된 것이다. 이에 따라 주소지 변경사실을 건물주가 등기전에 통보토록 의무화하고 건축물대장 변경 신청시 세입자에게 통보했다는 확인서를 첨부해야 한다. 또한 해당 시,군,구청(담당:지적과)에서도 이 사실을 해당 동사무소에 통보하고 동사무소는 세입자에게 이를 알려야 한다. 이와 같이 건축물 대장 기재내용을 변경한후 등기소에서 구분등기 신청을 하면 된다.
리노베이션 사례
정년 퇴직을 한 김씨는 퇴직금과 그 동안 모은 돈으로 안정적인 노후 수익을 원했다. 그러나 은행 금리가 낮아 망설이던 차에 급매물로 나온 다가구 주택을 다세대 주택으로 용도변경해 임대사업을 하기로 결심했다. 먼저 주변 임대현황을 조사한 결과 안암동 일대가 대학생 및 직장인 수요가 많고 신설동역에 인접해 있어 월세 임대수요가 많다는 것을 확인한 후 매입을 했다. 먼저 벽체 두께를 다세대주택의 방화벽 기준인 19cm에 맞게 공사를 했고, 젊은 수요층을 위해 내외부 시설도 새롭게 단장을 했다. 특히 화장실과 욕실, 주방 등을 신세대 감각에 맞게 공사를 했다. 총 공사비는 5천500만원이 소요되었다. 임대는 김씨가 예상한 대로 8가구 모두가 나갔고, 고정 수입으로 가구당 평균 37만원으로 약 300만원의 임대수익이 발생했다. 보증금 500만 원으로 총 4천만원의 유동자금이 생긴 것이다.
연립주택 리노베이션
연립주택을 리노베이션시 주거환경개선 및 기능성을 강조하는 것이 중요하다. 특히 공사범위 및공간활용 방안 등을 사전에 가족들과 함께 계획을 세우는 것이 좋다. 또한 이 계획서에 근거해 자신에게 맞는 비용을 책정해 놓아야 하며, 예상 공사비용에 5% 정도는 예비로 준비해 두어야 한다. 각 부분별로 공간활용 방법을 보면 주방의 경우 주 사용자인 주부의 편의성을 높이는 것이 필요하다. 요즘은 저렴한 비용으로 수납 기능이 뛰어난 시스템 부엌가구 등을 설치하는 것이 좋다. 욕실은 전체적으로 뜯어고치는 것보다는 부분적으로 깨지거나 흠집난 타일을 보수하고 본드 코팅을 한후 다양한 색상을 덧치해 열처리로 마무리하는 욕실 코팅을 하는 것이 효율적이다. 250가지의 색상을 낼 수 있으므로 화려한 색상보다는 심플한 분위기를 연출할 수 있는 색상을 선택하는 것이 좋다. 침실 공간은 부피만 큰 가구를 없애고 대신 붙박이장을 설치하는 것이 공간을 최대한 활용할 수 있다. 부부 침실의 경우는 접이식 문 등을 설치하면 개인 공간을 만들 수 있는 방법이다. 연립주택은 아파트처럼 관리인이 별도로 없기 때문에 방범시설을 보강하는 것이 좋다. 방범창과 현관의 보조잠금장치 등을 설치하면 간단히 해결할 수 있다.
비용은 얼마나 되나
공사비용은 마감 자재 및 공사 범위에 따라 많은 차이가 난다. 연립주택의 경우 내부 공사만을 할 경우에는 평당 70만~110만원 정도면 가능하다. 특히 공사 범위 및 공간활용 계획 등을 사전에 꼼꼼히 하는 것이 비용을 줄이는 방법이다. 또한 계약 전에 시공업체에게 내부 평면도 및 내부 투시도를 받아 공사가 꼭 필요한 부분인지 여부를 한번 더 확인하고, 전체적인 분위기 등을 사전에 확인하는 것이 좋다. 그리고 공사 중간에 추가 공사는 가급적 피하는 것이 좋다.
연립주택 리노베이션의 주의점
연립주택과 같은 공동주택의 경우 내부 리노베이션 공사시 이웃 주민의 사전 동의를 구해야 한다. 만약 사전 동의 없이 공사를 진행할 경우 소음 및 먼지로 인해 민원이 제기되면 공사가 중단돼 손실이 발생할 수 있기 때문이다. 또한 일요일이나 공휴일의 경우는 공사를 진행할 수 없다는 것도 유의해야 한다. 외부 공사의 경우는 이웃주민들과 협의하여 결정하는 것이 좋다. 특히 10년 이상된 연립주택의 경우 대부분 단열처리가 제대로 되지 않거나 부분적인 누수가 발생할 수 있다. 그러나 이러한 공사는 혼자 진행하는 것은 비효율적이므로 공동세대들과 협의하여 외단열 공사와 방수공사를 진행해야 한다. 또한 내부 공사의 경우도 이웃주민들과 공동으로 공사를 진행하면비용과 시간을 절감할 수 있다. 예를 들어 붙박이장 설치의 경우 한 업체에서 공동 구매방식으로 하면 좀 더 저렴한 비용으로 마련할 수 있다. 또한 건물 구조상 안전을 고려해 내부 변경을 해야한다. 공간 활용만을 위해 내부 벽체나 보의 철거를 쉽게 생각하는 경우가 많다. 그러나 연립주택의 경우 대부분 벽체가 내력벽인 경우가 많아 함부로 철거를 하면 치명적인 위험이 발생할 수도 있다. 가능하면 벽체 철거는 피하는 것이 좋고 철거시에는 사전에 전문가의 도움을 받아 내력벽 여부를 확인한 후 공사를 진행해야 한다.
시공업체 선정시에는...
먼저 견적을 받을 때에는 평당 얼마씩 하는 주먹구구식 견적을 받는 경우가 많은데 이런 경우는 피하는 것이다. 각 공사 아이템별로 ㎡당 면적 산정에 의한 견적을 받고 특히 마감재는 색상 및 제품명이 꼭 기입되었는지 확인해야 한다. 또한 추가 공사가 발생한 경우에는 중간에 정산을 미리 받아 두어야 한다. 또한 공사 후 사후 서비스를 받을 수 있도록 공사하자이행보증서를 꼭 받아두어야 하며 공사계약서에 이를 명기하는 것이 좋다.
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