1. 철거 건물 리노베이션을 통해 새롭게 변신
이씨 부부는 보도선 확장 공사로 인해 서울 서대문구 홍제동에 있는 근린상업 건물 일부분이 철거되는 상황에서 전면 철거 후 신축 방안을 고려했으나 신축시에 주차장 및 건축선을 확보할 경우 경제성이 떨어진다는 점과 옆집이 철거 후 신축을 했으나 임대면적 축소에 따라 실익이 없는 것을 확인했다. 그 후 리노베이션을 통해 시설물을 활용하는 것으로 결정했다.
리노베이션 전의 건물상태
일부는 근린생활 시설로 사용했고, 구조는 철근 콘크리트조이며, 현재 여관용도로 사용중인 1층 및 2층은 조적식 구조로써 증축된 건축물이었다. 철거부분은 근린생활시설 일부와 2층 출입 계단이 철거대상이었다. 또한 여관이 초등학교 앞에 위치해 여관으로써의 기능이 상실된 상태여서, 새로운 용도로의 전환이 요구되는 시점이었다. 그리고 철거에 따른 민원을 제기하는 동안 장기간 방치되어 있어 여관 내부시설은 거의 멸실된 상태였다.
용도변경 포인트
여관으로의 상업적 기능을 상실한 여관은 원룸시설로 용도변경을 하기로 했다.
먼저 여관은 조적식으로 건축되었기 때문에 내부 벽체 전면을 철거할 경우 구조적인 안전문제가발생할 수 있다는 구조안전진단 결과에 따라 현재의 구조를 최대한 활용할 수 있는 원룸으로 결정했다. 또한 마을버스로 약 10분 정도면 홍제역을 이용할 수 있어 지하철 이용이 용이한 지역이고, 주변이 주택밀집지역으로 생활편의시설들이 많고, 상명대, 서울간호대학 등이 있어원룸 수요가 풍부한 것으로 조사되었다.
또한 원룸 입주자는 여성만을 대상으로 하기로 했다. 현재 내부 구조 상태로는 남녀가 함께 공간을 사용하기에는 생활공간이 분리가 되지 않기 때문이었다.
리노베이션 포인트
1. 안전한 철거를 위해 철거 부위에 철골 보강재를 먼저 설치해 건물 전체의 구조 보강공사를 했
다.
2. 철거후 1층 근린생활시설은 통유리로 외부 마감을 했고, 내부도 깔끔하게 정리를 했다.
2층은 조적으로 마감을 했고, 부분 철거되는 2층 계단은 추가공사를 통해 사용상 무리가
없도록 했다.
3. 기존 여관 옆에 창고 공간은 씽크대 및 수납공간 등을 배치해 공간활용을 극대화 했다.
특히 신경을 쓴 시설은 화장실이었다. 여성들이 주 수요층이므로 이들이 선호하는 파스텔톤
의 화사한 분위기가 연출되도록 고려를 했고, 화장실문은 기존의 여닫이 문이 아닌 주름문
으로 설치를 해 공간을 좀더 효율적으로 사용할 수 있도록 했다.
4. 1층에서 부분 철거되는 106호는 관리실로 배치를 했고, 다용도실은 공용세탁실로 변경을 했
다.
5. 실내 가구로는 1인용 침대와 책상과 의자, TV, 소형 냉장고를 설치했고, 주방시설(씽크대,
가스레인지)과 수납형 화장대를 배치했다.
6. 실내 및 복도 조명은 가능한 밝게 했고, 공용 복도의 마감재를 환한 분위기가 나도록 연출했
다.
7. 특히 본 시설물은 도로가에 면해 있어 소음이 많이 발생해 소음을 차단을 할 수 있도록 창호는
하이샤시 이중창으로 했고, 외부도 단열시공과 함께 방음시설을 해 외부 소음을 차단하는데
주력했다.
8. 기존 복도 및 계단이 목재로 되어 있어 이동시 바닥에서 소음이 발생해 카페트로 마감을해
내부 이동시 소음을 차단했다. 옥상은 방수가 제대로 되지 않아 방수보강공사를 했다. 특히
옥상 방수시에는 단순히 방수만이 아니라 단열효과를 낼 수 있도록 먼저 스치로폼을
바닥에 대고, 그 위에 비닐을 깔고, 용접망에 몰탈로 마감을 해야한다.
공사비용
공사기간은 모두 2개월이 걸렸다. 공사비는 철거공사 및 기둥보강공사 1천40만원, 창호, 유리공사비 1천8백만원, 조적/미장/방수공사비로 1천6백만원, 설비공사1천7백만원 등 총 1억1천2백만원이 소요되었고, 평당 160만원(시설 면적 71평)이 들었다. 본 시설물은 기존 여관내부 설비가 거의 멸실된 상태였기 때문에 내부 마감재 및 전기, 설비공사가 추가되었고, 여성전용 원룸 시설인 침대, 주방기기 등이 설치되었다. 외부 및 내부 시설 철거에 따른 철거비용과 구조 보강을 위한 기둥보강공사, 도장 및 단열공사비용 등이 소요되었다.
소규모 종합병원 리노베이션
작년 7월에 실시된 의약분업으로 소규모 클리닉전문 신축 및 리노베이션이 새롭게 부상하고있다. 소규모 클리닉빌딩은 동네의원이라는 단점을 극복하고 한 건물에 여러 진료과목을 모아 진료하고, 약국도 같이 입점해 조제와 처방을 동시에 제공하는 종합진료 서비스를 한다는 것이 특징이다.
리노베이션 전략
의약분업의 핵심은 조제와 처방을 분리하는 것이기 때문에 약국은 가능한한 1층에 입점시키야한다. 또한 약국을 각 과별 입점 병원에서 공동 출자해 운영하는 것도 한 방법이다. 리노베이션할 때 가장 먼저 신경을 써야할 부분은 원스톱서비스가 가능하도록 각 과목별 병원을 입점시켜야 시너지 효과를 높힐 수 있으며, 이를 바탕으로 외장 공사를 진행해야 한다. 병원에서 주로 사용되는 외장재는 타일이나 복합판넬 등이다. 요즘은 주 출입구 정면을 대리석 계통으로 시공하고 나머지 면은 드라이 비트로 마감하는데 이렇게 하면 시공비도 저렴하고, 딱딱한 병원 이미지에서 벗어나 전체적으로 화사한 분위기를 연출할 수 있다. 또한 사전에 싸인몰을 각 병원별로 상징적이고 특징적인 칼라를 선정하고, 디자인은 CI작업을 통해 통일적으로 구성하고 내부의 인포메이션 보드판도 CI작업과 연계해 환자들의 편이성을 높히는 것이 좋다. 마지막으로 환자들을 위한 통합시스템을 갖추는 것이다. 각 입점 병원의 의사 처방전을 약국에서 자동으로 조제처리할 수 있도록 시스템을 구축해야 한다. 또한 각 입점 병원별로 환자들을 관리하는 것이 아니라 통합 관리함으로써 환자의 편이성 증진과 병원 관리를 할 수 있도록 하는 것이 좋다.
상가주택 리노베이션
최근 주택 전세 수요가 급증하고, 경기호전으로 사무실 및 상가에 대한 수요가 증가함에 따라 상가와 주택이 결합된 상가주택이 새로운 틈새 부동산 상품으로 부상하고 있다. 상가주택은 용도변경과 리노베이션을 통해 주변상권 및 부동산 시장 변화에 능동적으로 대응 할 수 있으며, 전월세 등 다양한 임대수익방법을 적극 활용할 수 있다는 장점이 있다.
상가주택
상가주택이란 일부는 주택으로 사용하고 나머지는 점포나 사무실 등으로 임대하는 것이다. 또한 주거면적이 건축 연면적의 50%이상이면 세법상 주택으로 분류돼 임대사업자등록이 가능하다. 가장 저렴하게 매입하는 방법은 경매를 통하는 것이다. 현재 상가주택이나 근린상가 등은 2~3회 유찰시 시세의 60~65%정도에 낙찰을 받을 수 있다. 또한 건축 년한이 15년 이상된 상가주택의경우는 대지가격만으로 싸게 구입이 가능하다. 유망지역으로는 하반기 개통예정인 6, 7호선 역세권과 지하철 개통구간 주변 및 대학가 등이 유망하다. 특히 환승역인 대림, 약수, 이수, 강남구청, 도곡, 공덕역 등이 새로운 상권을 형성할 것으로 유망하다.
용도변경 포인트
여관으로의 상업적 기능을 상실한 여관은 원룸시설로 용도변경을 하기로 했다.
먼저 여관은 조적식으로 건축되었기 때문에 내부 벽체 전면을 철거할 경우 구조적인 안전문제가발생할 수 있다는 구조안전진단 결과에 따라 현재의 구조를 최대한 활용할 수 있는 원룸으로 결정했다. 또한 마을버스로 약 10분 정도면 홍제역을 이용할 수 있어 지하철 이용이 용이한 지역이고, 주변이 주택밀집지역으로 생활편의시설들이 많고, 상명대, 서울간호대학 등이 있어원룸 수요가 풍부한 것으로 조사되었다.
또한 원룸 입주자는 여성만을 대상으로 하기로 했다. 현재 내부 구조 상태로는 남녀가 함께 공간을 사용하기에는 생활공간이 분리가 되지 않기 때문이었다.
리노베이션 포인트
상가주택은 주택부분과 상가 부분을 주변상권에 따라 적정 규모로 리노베이션하는 것이 요구된다. 강남 일대, 대학가, 역세권 등 원룸 수요가 많고 임대료가 평당 350만원 이상인 지역은 상가보다는 원룸으로 리노베이션하는 것이 수익성을 높일 수 있다. 원룸으로 리노베이션할 경우에 먼저 주변 임대료 현황을 파악해야 한다. 다음으로 임대수요층을 분석해야 이에 맞게 내/외부 리노베이션 범위설정이 가능하다. 또한 다가구로 용도변경시에는 가구당 0.7대의 주차면적을 확보해야 하므로 주차장을 확보할 수 있는지 여부도 꼭 확인해야 한다.
상가를 주택으로 리노베이션할 때 가장 먼저 신경을 써야 할 부분은 내/외부 단열공사와 화장실 공사를 꼼꼼하게 해야 한다. 비용은 자재선택에 따라 차이가 많이 나지만 평당 100만~120만원 정도면 가능하다. 반면에 신흥 역세권 등 새롭게 상권을 형성하고 있는 지역은 사무실이나 점포 등으로 리노베이션하는 것이 요구된다. 상가중심으로 변경시에는 주변 1km이내의 상권 현황을 면밀히 확인하고, 임대가능업종 등을 사전에 선정해야 한다. 상가 중심의 리노베이션인 경우 내부공사보다는 외부공사에 포인트를 두어야 하며 주변 경쟁 시설과 차별화된 디자인 및 자재를 선택하는 것이 좋다. 이 경우 외장공사와 내부의 기본적인 리노베이션 비용으로는 평당 약 70만~80만원 정도가 소요된다.
유의할 점
주택상가의 경우 매입전에 주변의 상권분석과 업종분포, 임대료, 주 수요층에 대한 면밀한 시장 조사가 선행되어야 하며, 주력 상품을 주택, 상가, 사무실 중 어느 것으로 할 것인지를 사전에 선정해 두어야 한다. 그후 선정 상품에 맞는 리노베이션 범위 및 비용을 산정하고 수익률 등을 확인한 후 매입 동시에 공사를 진행하는 것이 좋다.
경매로 매입후 리노베이션 통해 수익건물로 변경
사업을 하는 최씨는 사무실 및 임대수익을 얻고자 경매로 2층 근린상가를 낙찰 받았다. 그러나현 시설물의 건축된지 20년이 넘어 노후화된 상태이고, 가내 공장으로 사용되었기 때문에 시설물 상태가 불량했다.
리노베이션 전
기존 건물은 철근 콘크리트조로 기본 골조상태는 양호한 편이었다. 그러나 건물 외장재의 전면 보수가 필요하고, 2층은 김씨가 사무실로 사용할 계획이어서 전기 및 내장재 교체를 해야하는 상태였다. 1층은 관리상태가 불량해 전면적인 보수를 해야한다. 또한 현 대지를 좀 더 효율적으로 활용하기 위해 기존 가설 건축물을 철거하고 신축 하기로 결정했다. 용도는 근린생활시설로 했고, 주변이 주택 및 소규모 점포 주택이 혼재하는 주상 복합지대로서 임대는 가능하리라 판단되었다.
리노베이션 포인트
1. 기존 건물의 외장은 수성 페인트로 마감되었으나 현재 노후화되어 교체가 필요했다. 외장재
는 깨끗한 느낌을 주는 드라이 비트로 전체적인 외부 마감을 했고, 디자인은 고급스러운 고딕
형식으로했다. 특히 2층 돌출 처마부분은 건물의 시각적 포인트를 주기 위해 몰딩 처리를 했
다.
2. 1층 전면부는 벽체 일부를 철거하고 1면강화 그린 페어그라스 24T로 마감했고, 스테인레스파
이프 셔터를 설치해 잠금을 할 수 있도록 했다. 2층 역시 1층과의 전체적인 조화를 위해 그린
페어그라스 24T로 했다.
3. 2층 내부는 김씨가 사무실로 사용하기 적합하게 바닥은 디럭스타일, 천정은 경량 천장틀위
아미텍스로 마감했고, 벽체는 수성페인트를 칠했다. 또한 전기 및 통신시설을 추가 했다.
4. 1층은 근린생활시설, 슈퍼마켓, 미용실, 식당가 등으로 임대되었기 때문에 기본 마감만을 했
다.
5. 옥상은 철근이 노출되는 등 방수가 되지 않아 방수 보강공사를 했다.
6. 신축 건물은 철골조 조립판넬로 했고, 사무실 및 근린생활시설로 임대하기 위해 기본 공사만
을 했다.
7. 기존 건물과 신축건물과의 조화를 위해 신축의 코아부분을 연결시켜 건물이 일체화되도록 했
다.
8. 신축면적은 바닥면적 63평, 연건평 127평으로 설계 시공했다.
공사비용
공사기간은 모두 3개월이 걸렸다. 먼저 기존 건축물의 리노베이션 비용으로 도장 및 단열 공사 960만원, 철거공사 380만원, 가설공사 290만원이 소요되었고, 특히 창호공사비로 3천370만원이 들었다. 신축공사비로는 철거공사 1천만원, 전기공사 600만원, 철근 콘크리트공사 710만원, 철골 및 콘크리트공사 5천600만원 등 총 1억740만원이 투자되었다. 평당 85만원이다. 기존 건축 리노베이션 및 신축에 총 1억6천600만원이 소요되었다.
리노베이션 효과
최씨는 시세의 60%, 감정가의 53%인 6억6천2백으로 2층 규모의 근린상가를 낙찰 받았고, 기존 건물 리노베이션과 신축 비용을 포함해 1억6천600만원 등 총 8억2천8백만원을 투자했다. 건축주는 리노베이션을 통해 자신의 사무실을 확보했고, 나머지 공간은 기존 임차인들과 재계약을 해 안정적인 임대수익도 보장되었다. 또한 매각할 경우 매매차익도 기대할 수 있다. 그리고 기존의 가설 시설물을 철거한 후 신축해 추가적인 임대수익도 얻을 수 있었다
핵심포인트
근린상가는 감정가에 약 50∼60% 정도면 낙찰 받을 수 있다. 나머지 차액은 리노베이션 비용으로 투자를 한다면 더 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 장점이 있다. 그러나 낙찰가가 낮은만큼 주의해야 할 점이 있다. 먼저 임대가 잘되고 있는지를 확인해야하고, 특히 지하층에 유흥주점(단란주점, 나이트 클럽 등)이 있는 경우는 피하는 것이 좋다. 대부분 권리금을 요구하거나 명도처리가 곤란하다. 또한 건축물의 상태를 꼼꼼히 확인해서 리노베이션 범위 등을 정하고, 가견적을 받아 예상투자비용을 검토해야 한다. 그리고 기존 임차인들과 가능한 마찰을 피하고 재계약 할 수 있도록 유도하는 것도 중요하다.
근린상가 리노베이션 전략 ' 
요즘 핵심 상권에 위치한 상가를 제외하고는 공실인 상가가 적지 않다. 이러한 경우 먼저 외장 및 내부 리노베이션을 통해 상업적 기능성을 높여 임차인을 확보하는 방법이 있다. 외장을 변경할 경우 주변 여건과 현 상가 입주시설과의 연계성을 감안해 디자인 및 외장재료 등을 선택 해야한다. 