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 단독 주택 리노베이션 전략
먼저 낡은 주택의 경우는 주변 상권 분석을 통해 상권이 새롭게 형성되는 경우에는 용도변경을통해 상가로 변경하는 것이 유리하다. 즉 대학가나 상가밀집 지역의 단독주택은 미용실, 식당, 도서 대여점 등으로 리노베이션하는 것이 유리하다. 반면에 상권이 형성되지 않은 지역은 주택의 기능성, 즉 주거 편리성을 향상시키는 리노베이션 전략이 요구된다. 기존 단독 주택은 단열 및 주거 환경이 불량해 전세금을 높게 받을 수 없을 뿐만 아니라 매매시 토지가만으로 매매가 형성되는데 리노베이션을 통해 전세금 증감상 및 매매가를 높힐 수 있는 것이다. 또한 주차공간 확보가 가능하다면 원룸으로 리노베이션하는 것도 유리하다. IMF이후 원룸 신축 물량이 없으며, 전세값이 점점 상승되고 있는 추세여서 채산성이 높다. 그리고 다가구 주택은 다세대 주택으로 용도변경이 쉬워짐에 따라 한 가구씩 쪼개 팔거나 임대사업자로 전환 할 수도 있으며, 원룸형으로 개조해 임대수익을 높일 수도 있다.다가구 주택을 다세대주택으로 용도변경할 경우 각 가구를 분리하는 벽체 두께가 방화벽 기준인 19cm이상이어야 한다. 만약 이 규정에 해당되지 않는다면 건물 자체 리노베이션하면 가능하다.
낡은 단독주택을 피아노 학원으로...
공사 의뢰를 받은 (주)고려 R & C는 정밀조사 결과 주택의 주요부분은 그대로 둔채 외장과 내장, 방수공사, 화장실 공사를 통해 피아노 학원 시설로 적합하도록 리노베이션을 하기로 했다. 특히 25년된 낡은 주택의 일부 벽체를 철거하는 공사라서 가장 먼저 신경을 쓴 부분은 구조 안전진단이었다. 진단 결과 보강공사 없이 철거공사를 할 수 있어 공사비용을 상당히 절약할 수 있었다.
리노베이션 포인트
답답하게 느껴지는 담장 일부를 철거하고, 외부는 드라이비트로 마감을 했다. 또한 기존에 마당으로 사용하던 공간을 건축주가 운영하는 약국의 창고 및 화장실로 변경했다. 실내는 벽체 일부를 철거해 실내공간을 넓게 사용할 수 있도록 했고, 거실 가운데 위치해 있던 싱크대를 거실 안쪽으로 재배치해 공간 이동의 편이성을 높였다. 실내에 새로 설치하는 화장실은 밝은 조명과 색감있는 타일과 장식을 통해 피아노 학원생들에게 친숙한 이미지로 개조했다. 또한 거실 및 피아노 연습실 벽지도 밝은 색으로 바꾸고 전등 역시 독특한 제품으로 설치했다. 특히 피아노 학원의 경우 소음이 많으므로 방음을 위해 창호를 이중유리로 설치했다. 외부 마감은 피아노 학원의 이미지와 아이들이 선호하는 밝고 귀여운 색상을 낼 수 있는 드라이비트 공법으로 마감을 했다.
리노베이션 비용
단독주택을 피아노 학원으로 개조하면서 김씨가 들인 총비용은 개조비 약 1천900만원이 소요되었다. 공사는 25일만에 모두 끝났고, 평당 공사비용은 95만원(연면적 20평)이 들어갔다.
리노베이션 효과
낡고 볼품없던 단독주택이 아담한 피아노 학원으로 탈바꿈했고, 경제적으로는 보증금 2천500만원, 월세 30만원의 임대수익이 발행했다. 즉 김씨는 전세도 나가지 않고 고민만 하던 집을 리노베이션 비용을 제하고도 보증금 600만원에 매달 30만원의 임대 수익을 올리게 된 것이다. 또한 약국의창고공간도 부수적으로 얻어 활용하게 되었다.
단독주택을 사옥으로 리노베이션
요즘 벤처기업 창업 열풍으로 서울의 주요 사무실 밀집지역의 경우 임대료가 상승되었을 뿐 아니라 공실률이 낮아져 원하는 사무실 구하기가 점점 어려워지고 있다. 최근 테헤란로 주변 임대료가평당 300만∼400만원(전세가)임을 감안한다면 50평∼60평 정도의 사무실을 임대할 경우 1억5천만원에서 2억4천만원이 소요된다. 또한 관리비가 최소한 평당 1만원 이상이므로 월 50만원 이상이든다. 이의 대안으로 단독주택을 리노베이션하면 저렴하고 편리하게 사옥으로 사용할 수 있다.
단독주택 구하기
가장 저렴하게 구입하는 방법은 경매로 구입하는 것이지만 명도로 인해 시간이 많이 소요된다는 단점이 있다. 또한 단독주택을 전세로 임대 받아 리노베이션하는 것도 가능하다. 매입이나 임대시 꼭 확인해야 할 것으로는 먼저 정원이나 주차면적을 확보할 수 있는 단독주택을 구하는 것이 좋다. 도로는 최소한 6m 이상이어야 차량 출입이 자유롭다. 특히 눈여겨 봐야할 부분은 건물의 내외부 상태를 꼼꼼히 파악해야 한다. 건물의 구조체가 튼튼한지 여부를 확인하는 것이 중요하다. 그래야 구조 보강에 따른 추가 공사비를 줄일 수 있기 때문이다.
리노베이션하기
단독주택을 사무실로 리노베이션할 경우 먼저 공간활용을 어떻게 할 것인지를 사전에 결정해야한다. 통상 지하1층, 지상2층 단독주택의 경우 지하1층은 사무실이나 자재창고로 이용하고, 지상1층은 사무실로 지상2층은 직원용 침실과 휴게실로 리노베이션하는 것이 보통이다. 지하실은누수될 확률이 높으므로 방수공사와 환풍기를 설치해 습기를 제거하는 것이 좋다. 지상1층의비내력벽은 철거를 해 공간을 넓게 활용하도록 하고, 창호는 이중창으로 설치해 방음효과를 높여야 한다. 바닥은 온돌마루가 무난한다. 벤처기업의 경우 숙식을 겸하며 작업을 하는 경우가 많으므로 2층은 직원용 침실로 활용하는 것이 좋다. 2인용 침대와 붙박이장을 설치해 주거 생활에 불편이 없도록하고 주방도 기본적인 시설을 갖춰 이용상 편의를 도모하는 것이 좋다. 또한 별도의 휴게공간을 회의실 및 면담실 공간으로 활용할 수 있다. 이와 같이 리노베이션할 경우 평당 50∼70만원 정도면 가능하다. 벤처기업에 가장 필요한 시설이 인터넷 전용선 설치인데 요즘은 단독주택에도 설치 해주기 때문에 큰 문제는 없다. 또한 단독주택 사옥의 단점인 보안문제는 보안전문업체에 사무실 보안을 맡기면 된다.
주의사항
주택을 임대해 리노베이션할 경우 임대기간을 최소한 4년 이상하는 것이 좋다. 리노베이션 비용을 감안해야 하기 때문이다. 또한 단독주택을 사무실로 전환할 경우 건축물대장상의 용도변경 신고를 해야한다. 이는 해당 시,군,구청에 가서 건축물대상의 기재사항을 주택에서 근린생활시설로 바꾸면 된다. 주차시설의 경우 근린생활시설이 134㎡당 1대로 단독주택에 비해 완화되므로 큰 문제는 없다.
노인 독거 단독주택 리노베이션
현재 국내 노인 인구 비율은 약 7.15%로 추정되고 있다. 이는 한국도 고령화사회로 접어들고 있다는 것이다. 또한 한 조사에 따르면 70% 넘는 노인들이 자신만을 위한 별도의 주택에서 살고 싶어하고, 가족과의 동거보다는 혼자 살거나 배우자와만 살고 싶다가 65.5%에 이르고 있는 것으로 조사되었다. 이와 같이 노인들만을 위한 주거환경이 요구됨에 따라 노인들을 위한 리노베이션 시장이 새롭게 부상하고 있다.
리노베이션 포인트
단독주택의 경우 공간별로 리노베이션 포인트를 살펴보면 먼저 현관앞 정원을 개조하는 것이다.답답한 느낌을 없애고 전원 분위기를 연출하는 것이 좋다. 공간이 부족할 경우에는 아담한 화단으로 만들거나 텃밭을 조성해 채소를 심을 수 있도록 한다. 다음으로 단독주택의 경우 벽체의 균열이나 단열 등 주거환경에 기본적인 문제를 사전에 해결해야 한다. 단열공사시에는 외단열시스템인 드라이비트로 시공하면 저렴하고 다양한 색상을 낼 수 있다. 거실은 각 방과 주방, 화장실로 가기 위한 통로에 불과한 경우가 많으므로 부분적인 철거를 통해 공간을 넓게 활용할 수 있도록 하고, 특히 정원이 보일 수 있도록 통유리로 시공해 마무리하면 된다. 그리고 문턱이나 화장실턱 등을 제거해야 실내에서 안전하게 이동할 수 있고, 욕실 샤워시설은 좌식으로 바꾸면 좋다. 실내조명은 조도를 높여 환한 분위기를 연출할 수 있도록 해야한다. 방 하나는 출가한 자녀나 손자들을 위한 공간으로 마련하는 것이 좋다. 또한 노인 거주자들의 안전을 위해 복도나 벽면에손잡이를 설치해야 한다. 화장실에도 변기 및 욕조손잡이를 달아야 한다. 현관입구, 부엌바닥, 화장실 바닥 등에는 미끄럼 방지 바닥재를 깔아야 한다. 비상시에 사용할 비상벨은 꼭 설치해야 한다. 아파트를 리노베이션할 경우 먼저 발코니는 거실 바닥과 발코니의 높이를 맞추어 거실로 확장하고, 확장된 발코니 바닥에는 단열재를 사용하고 조그만 화단을 조성할 수 있도록 시설하는 것이 좋다. 부엌은 기존 구조를 그대로 살리고 사용하기 편한 시스템 기능을 갖춘 싱크대를설치한다. 가능하면 높이 조절이 가능한 싱크대를 설치하도록 한다. 거실은 자연광이 잘 들어오고, 전망을 살리기 위해 시스템창호를 설치하면 좋다.
시공 요령
시공사 선정시 노인들이 직접하는 것보다는 자녀들과 함께 견적 내용을 검토한 후 계약을 하는 것이 좋다. 손주들을 위한 공간을 계획할 때는 손주들이 원하는 것을 듣고 시공하면 자신들이 만든 공간이므로 더욱 애정을 가질 수 있다. 또한 생활속에서 불편했던 점을 꼼꼼히 메모한 것을 기초로 시공사에 이를 정확히 설명해야 원하는 디자인과 시공이 가능하다. 또한 시공시에 현장을 가족들과 함께 방문해 설계도면과 계약서에 명시된 기재를 정확히 준수하는지 여부와 추가 공사 발생시에는 재견적으로 받아 시공토록 해야 한다.
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