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 벤처빌딩으로 리노베이션하기
부동산 임대업은 통상 임대주택사업과 사무실 임대업으로 분류된다. 최근 임대주택사업은2가구만으로도 임대사업자 지정이 가능하고 취득세, 등록세, 재산세, 양도소득세 등의 감면 또는 면제를 받을 수 있다. 반면에 사무실 임대업의 경우에는 특별한 세제상의 지원이 부족했으나 요즘 벤처빌딩으로 지정받으면 다양한 세제혜택을 누릴 수 있다. 또한 공실률이 높은 빌딩의 경우 벤처빌딩으로 리노베이션함으로써 공실율을 최소화할 수 있고 임대수익증가 등을 기대할 수 있다.
먼저 벤처빌딩에 주어지는 세제혜택을 보면 벤처기업을 상대로 임대 혹은 분양을 목적으로 취득한 건물에 대해서는 취득세와 등록세가 전액 면제된다. 건물 보유시 부담하는 재산세와 종합토지세도 50% 감면혜택을 받을 수 있다. 또한 과밀억제부담금, 교통유발부담금 등도 면제받을 수 있다. 이런 세제지원을 받으려면 매입의 경우 잔금지급 전, 신축의 경우 사용검사 전에 '벤처빌딩'으로 지정 받으면 된다. 벤처빌딩의 또 다른 장점은 임차인들에게 주어지는 특혜이다. 즉 벤처빌딩에 입주하는 벤처기업에 대해서는 '중소기업 육성기금'을 통해 2억원 이내에서 입주 보증금 70%을 지원해 주고 있다. 대출조건도 3년 거치 5년 분할상환이며 대출금리는 연 7.,5%로 시중금리에 비해서 싸다
벤처빌딩으로 지정받기 위해서 필요한 조건은
①3층이상의 건물
②연면적 1,500㎡(455평)이상
③6개이상의 벤처기업이 입주할 수 있는 공간확보
등 세가지 요건을 충족하면 벤처빌딩으로 분류된다(벤처기업육성에 관한 특별조치법 시행령 제5조). 벤처빌딩으로 지정받기 위한 신청절차는해당 광역지자체의 지역경제국 또는 산업경제국에서 배포하는 신청서를 작성해 중소기업과에 제출하면 된다. 신청서를 제출할 때는 사업계획서를 첨부해야 하며 지정요건을 증명하는 건축계획서, 배치도, 벤처기업과 지원시설 유치계획서, 자금조달계획서, 토지대장 또는 토지등기부등본, 토지사용승낙서, 토지매매계약서(지정신청자와 토지소유자가 다를 경우에 한함)도 같이 제출해야 한다. 벤처빌딩 유망지역으로는 서울 강남구 포이동 일대와 테헤란로, 서초구 양재동이며 요즘 새롭게 부상하는 지역으로는 서울대 주변의 신림동, 봉천동 일대를 들 수 있다. 이와 같이 벤처빌딩의 장점이 많이 있지만 최소 연면적 455평이 돼야 함으로 초기 비용이 많이 소요된다는 단점이 있다. 이럴 경우에는 경매를 통해 낙찰을 받아 벤처빌딩으로 리노베이션하는 것이 유리하다.
서울의 경우 현재 벤처빌딩으로 리노베이션 가능한 빌딩의 평균 낙찰가율이 60∼65%에 불과하고 감정가의 절반이하의 가격으로 나온 물건도 많기 때문이다. 또한 벤처빌딩으로 리노베이션 할 경우 내부시설 변경이나 인테리어 등에 투자되는 비용이 적게 소요되기 때문에 평당 20만원선이면 가능하다. 그리고 리노베이션 공사는 벤처빌딩으로 지정받으면 취득세, 등록세가 전액 면제됨으로충당이 가능하다. 또한 리노베이션을 할 때 인터넷 통신망을 설치하는 것이 좋다. 이는 벤처빌딩 지정요건은 아니지만 벤처기업유치를 위해서는 꼭 필요한 시설이기 때문이다. 또한 벤처기업을 유치할 때 동일업종으로 제한하는 것이 유리하며, 공동으로 이용할 수 있는 시설을 설치하는 것이 좋다.
업무용 빌딩 리노베이션
벤처창업과 경기호전으로 업무용 빌딩의 공실률이 낮아짐에 따라 수익성 높은 부동산 상품으로 등장하고 있다. 강남 테헤란로 및 강북 마포 등 오피스 밀집지역의임대료가 평균 6%정도 상승하고 있으며, 매매가격도 올라가고 있다.
경매로 구입하기
업무용 빌딩을 가장 저렴하게 매입할 수 있는 방법은 바로 경매이다. 현재 업무용 빌딩의 감정가 대비 낙찰가는 60~70%선에 구입이 가능하다. 그러나 역세권주변의 경우는 75~85%로 높게 책정된 경우도 있다. 위와 같이 매입비용이 저렴할 뿐 아니라 세입자의 명도처리가 용이하다는점이 장점이다. 업무용 빌딩의 경우에는 주택임대차보호법 적용대상이 아닌 세입자가 많으며 또한 입주자가 사무실 이전에 따른 추가 비용을 부담하기 보다는 재계약을 원하기 때문이다. 그러나 임대면적 중 주택면적이 절반이상인 경우에는 주택으로 간주돼 주택임대차보호법에 적용되는 경우가 있으므로 현장방문을 통해 이를 꼭 확인해야 한다.
리노베이션 포인트 및 비용
먼저 지역특성에 맞는 리노베이션 전략을 세우는 것이 중요하다. 사무실 밀집지역의 경우는 외장공사 및 공용시설인 복도, 계단, 화장실 등을 리노베이션한 후 임대하는 것이 좋다. 또한 역세권이나 대학가 밀집지역의 경우는 원룸으로 용도변경해 리노베이션하는 것이 유리하다. 보통 원룸은 일반 사무실보다는 임대료가 1.3배가량 되고 월세 비중이 높아 안정적인 고수익을 낼 수 있기 때문이다. 상가밀집지역은 인터넷방, 증권방, 팬시점 등 트랜드 업종을 중심으로 구성하면 좀 더 높은 시너지 효과를 낼수 있다. 업무용 빌딩은 주택과 달리 내부시설을 리노베이션을 하기 보다는 외장공사만으로 효과를 극대화할 수 있어 비용이 상대적으로 적게 소요된다. 먼저 건축물관리대장, 토지대장 및 토지이용계획확인원 등의 기초서류를 통해 미관지구, 도시계획시설, 상업지구, 주거지역 등을 확인한 후 외장공사 범위 및 규모 등을 정해야 한다.
다음으로는 유치가능 시설 및 주변 현황분석을 통해 외장 마감재를 선택하는 것이 좋다. 통상 외장 리노베이션 비용은 평당 60~70만원정도가 소요되는데 이는 마감재 선택에서 비용 차이가 많이 난다. 현재 외장재 중 가장 저렴한 것이 드라이 비트이다. 드라이 비트는 다양한 색상처리를 할 수 있고, 단열효과가높으며 공사비용이 적게 소요된다. ㎡당 3만6천원정도면 토탈시스템으로 시공이 가능하다. 그러나 때가 잘탄다는 단점이 있다.
다음으로 법랑패널과 세라믹패널이 많이 사용된다. 패널은 깔끔하고 관리가 용이하다는 점에서 널리 이용되며 단가는 법랑패널이 ㎡당 11만2천만원, 세라믹패널은㎡당 9만6천원 정도면 시공이 가능하다. 외장공사와 함께 공용시설인 화장실을 보수하는 것이 좋다. 화장실은 내부 타일 교체만으로도 깔끔한 분위기를 연출할 수 있으며 세입자에게도 좋은 인상을 줄 수 있기 때문이다.
주의사항
일반적으로 주택은 권리분석을 통해 세입자의 명도처리 비용 및 시세, 주거환경만을 확인하면 되지만 빌딩은 주변 상권현황, 임대료 변화 추이, 교통 접근성, 업종현황 등을 파악해야 한다. 또한 리노베이션할 경우 현장 방문을 해 건축물의 상태를 꼼꼼히 확인해 리노베이션 비용을 미리 산정하고, 낙찰가와 예상 임대수익 등을 조사해 사업성 분석을 면밀히 해야 한다.
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